8848 レオパレス21 FY2022決算【予定1年前倒しで債務超過解消した要因は？】

こんな疑問に答えます。

この記事を読んで分かること

・決算発表が遅れた理由は？【監査法人への通報が発端】

・FY2022特記【予定1年前倒しで債務超過解消】

・FY2023で気になるポイントは？【非正規雇用割合増加･･･】

・施工不備対応はいつ終わる？【2024年末に明らかな不備の解消を目指す】

決算発表が遅れた理由は？【監査法人への通報が発端】

通報内容

①と②に関しては前から調査を開始していた様です。

①架空貸付金の計上

外部弁護士による調査結果から、そのような事実は無い。

②仲介手数料の不正払い

調査終了済、社内処分も完了して再発防止策も策定済。

③入居率不正

入居率はシステムが機械的に算出（人為的な操作で不正不可）。

ポジティブ面

過去の施工不備により、気になる情報が「通報」という形で表面上に出るようになった。

透明性や公正な経営を行う上ではひとつのポジティブ要素。

改善した方が良いと思う点

先述の説明内容で自分が株主だった場合に知りたいのは以下の項目。
ここらへんも説明して貰えると分かりやすいと感じた。

①架空貸付金の計上
→外部弁護士による調査、といってもその外部弁護士の名前が公表されると透明性が更に出ると感じました。匿名であれば多少の忖度が生まれませんか？という株主もいると思う。

②仲介手数料の不正払い
→社内処分した事実だけでなく、どのような事象だったのか？そして再発防止策の内容。

③入居率不正
→人為的なものでないことは分かった。そうするとシステム側で改善したのか？

FY2022特記【予定1年前倒しで債務超過解消した要因は？】

トピックスは1年前倒しでの債務超過解消（東証基準）。

FY2022売上高は3983.66億円（YoY-2.6%）と計画比でも10億円未達。
→2月の入居率が計画に若干未達だったため。

債務超過解消（利益に寄与）要因

①空室損失引当金の戻し入れ66億円（物件収支の改善、契約満了で管理戸数減少影響）

※空室損失引当金はそもそも空室が増えることによる損失リスクにあらかじめ備えて、合理的な見積可能期間内に発生が見込まれる損失の額に対して設定する引当金のこと。
つまり管理戸数も減って物件収支も良くなったので戻し入れたと考えてよいでしょう。

②補修工事関連損失引当金の戻し入れ119億円（工事の内製化、社内リソースを活用した影響）

③繰延税金資産44億円の計上（将来支払う税金が減る可能性がある場合、つまり税金が減るってことは資産価値があるよね、って形で計上するもの）

結果として営利は+17億円。経常利益−21億円。純利益118億円の黒字（YoY+355億円、計画対比+101億円）純利益の黒字化はFY2018以来の4年振り。

FY2023で気になるポイントは？【非正規雇用割合増加･･･】

業務セントラル化

・全国各支店業務（契約事務）を埼玉･大阪の2拠点に集約予定
・非正規雇用割合を高め、人員配置と業務の効率化を図る
→集約後に業務削減時間12万時間/年見込み。

コールセンターの一部外注化

・24時間365日体制を維持（最少人数運営を志向）
・人数を絞って一部時間帯での外注化（応答率、品質を一定数保持）
→コスト削減は約1.2億円/年見込み。

施工不備対応はいつ終わる？【2024年末に明らかな不備の解消を目指す】

2018年4月に発覚したレオパレスの施工不良問題

施工不良問題はひとつだけでは無いのですが、ここでは分かりやいものを1つ紹介します。

アパートの小屋裏に延焼防止用（隣に火が移りにくくする）の界壁（いわゆる仕切り板）が施工されていなかったのです。

界壁は本来、建築基準法に定める防火、遮音の性能を満たすことは勿論。
小屋裏、天井裏まで達するように設ける必要があるものです。

検査も自社検査に留まっていて図面と現場との照合確認が不十分であったとの報告も。
社内検査体制が不十分だったと思われます。